Preguntas frecuentes sobre la imposición de las rentas de alquiler Francia-España
¿En qué país debo declarar los alquileres de un bien situado en Francia si vivo en España?
Las rentas de alquiler de un bien situado en Francia tributan en Francia según el principio general de territorialidad inmobiliaria, incluso si es residente fiscal español. Debe por tanto declarar estos alquileres en Francia y pagar el impuesto francés sobre estas rentas. Sin embargo, si es residente fiscal español, debe igualmente declarar el conjunto de sus rentas mundiales en España, incluidos estos alquileres franceses. El Convenio fiscal franco-español permite después eliminar la doble imposición mediante un mecanismo de crédito de impuesto o exoneración con toma en cuenta para el tipo.
¿Debo pagar impuestos en España sobre un bien de alquiler situado en España si vivo en Francia?
Sí, absolutamente. Si posee un bien inmueble en España que genera rentas de alquiler, estas rentas tributan en España según el régimen del impuesto sobre la renta de los no residentes (IRNR). Debe declarar trimestralmente estos alquileres a la administración fiscal española y pagar el impuesto correspondiente. Paralelamente, debe igualmente declarar estas rentas en Francia donde reside fiscalmente. La doble imposición se evita gracias a un crédito de impuesto que permite deducir en Francia el impuesto pagado en España.
¿Qué ocurre si mi bien inmueble en España no está alquilado sino que permanece a mi disposición?
Incluso si su bien inmueble en España no está efectivamente alquilado y permanece a su disposición (residencia secundaria), está sometido al impuesto español sobre la renta de los no residentes como propietario no residente. La administración fiscal española aplica una base imponible teórica calculada sobre un porcentaje del valor catastral del bien (generalmente 1,1% o 2% según los casos). Esta imposición anual se aplica independientemente del hecho de que el bien produzca o no rentas reales. Debe declararla anualmente mediante el modelo 210.
¿Cómo evitar ser gravado dos veces sobre los mismos alquileres?
La doble imposición se evita gracias al Convenio fiscal franco-español aplicable. El mecanismo estándar funciona así: el país donde se sitúa el inmueble grava prioritariamente (por ejemplo, Francia para un bien francés), después el país de residencia fiscal (por ejemplo, España) toma en cuenta estas rentas pero concede un crédito de impuesto correspondiente al impuesto ya pagado en el otro país. Concretamente, paga el impuesto en el país del bien, después lo declara en su país de residencia que le concede una reducción para evitar la doble tributación efectiva.
¿Debo designar un representante fiscal si alquilo un bien en el otro país?
Depende de su situación y del país afectado. En Francia, los no residentes que perciben rentas inmobiliarias pueden estar obligados a designar un representante fiscal acreditado, en particular si no residen en la Unión Europea o en un Estado que haya celebrado un convenio de asistencia administrativa con Francia. En España, aunque la designación de un representante fiscal no es sistemáticamente obligatoria para los no residentes europeos, se recomienda encarecidamente para facilitar los trámites administrativos y asegurar el cumplimiento de las obligaciones declarativas trimestrales o anuales.
¿Qué justificantes debo conservar para probar el pago de impuesto realizado en el extranjero?
Para beneficiarse del mecanismo de eliminación de la doble imposición, debe conservar escrupulosamente los justificantes de pago del impuesto en el país donde se sitúa el bien inmueble. Esto incluye: los avisos de imposición o certificados fiscales oficiales expedidos por la administración fiscal extranjera, las pruebas de pago efectivo del impuesto (recibos, transferencias bancarias), y eventualmente un certificado de residencia fiscal que acredita su condición. Estos documentos deben adjuntarse a su declaración en su país de residencia para justificar el crédito de impuesto reclamado. Consérvelos como mínimo durante el plazo de prescripción fiscal (generalmente de 3 a 6 años).
¿Cómo se tratan las rentas de alquiler percibidas mediante plataformas como Airbnb?
Las rentas procedentes de alquileres de corta duración mediante plataformas como Airbnb siguen las mismas normas fiscales que los alquileres tradicionales: tributan en el país donde se sitúa el bien. Sin embargo, presentan especificidades: determinadas plataformas pueden detraer y transferir directamente impuestos locales o tasas de estancia, los umbrales y regímenes fiscales pueden diferir según que la actividad sea considerada ocasional o profesional, y el tratamiento fiscal puede variar según la duración y frecuencia de los alquileres. Resulta crucial declarar estas rentas en los dos países conforme a su situación de residencia fiscal.
¿Cuáles son los riesgos en caso de ausencia de declaración de los alquileres percibidos en el extranjero?
Los riesgos son considerables y pueden incluir: sanciones por falta de declaración o declaración tardía en uno o los dos países, que pueden alcanzar del 40% al 80% de las sumas no declaradas según la gravedad; rappels de impuesto con intereses de demora sobre varios años (la prescripción puede llegar hasta 10 años en caso de fraude caracterizado); una doble imposición efectiva si los mecanismos correctivos no se aplican a falta de declaraciones conformes; y dificultades aumentadas durante controles fiscales, con presunciones defavorables. Las administraciones fiscales intercambian cada vez más informaciones, haciendo las omisiones fácilmente detectables.
