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Inversión inmobiliaria en España: las etapas para asegurar su adquisición

Adquirir un bien inmueble en España implica verificaciones jurídicas, fiscales y administrativas específicas, antes y después de la firma del contrato de arras.

Paysage à Calpe

El despacho acompaña a los compradores francófonos, desde la comprobación de la propiedad y del coste global de la operación hasta la firma ante notario de la escritura de compraventa y la inscripción efectiva del inmueble en el Registro de la Propiedad, en todo el territorio español.

Qué aseguramos de manera concreta

Los riesgos más frecuentes

  • Inmueble gravado con hipoteca o embargo,
  • Vendedor que no es el único propietario. En ocasiones, los hijos son también nudos propietarios de parte del bien,
  • Deudas vinculadas al inmueble (comunidad de propietarios, impuestos locales, agua, electricidad, gas),
  • Coste global estimado (impuestos de transmisión patrimonial, retención legal del 3 % cuando procede, gastos varios, notariales y del registro del copropiedad por ejemplo),
  • Trámites fiscales o número de identificación (NIE) no anticipados,
  • Incumplimiento de la normativa urbanística.

Las fases de nuestra intervención

  • Informe sobre la situación jurídica del inmueble (Registro de la Propiedad, cargas, deudas, catastro, alertas),
  • Estimación del coste global de la adquisición (precio, impuestos, gastos, eventual retención del 3 %, honorarios),
  • Documentos preparados o verificados en francés y en español, cuando sea necesario,
  • Recopilación de la documentación para la firma notarial y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Etapa 1: antes de cualquier pago, comprobar el inmueble y valorar el coste global

Averiguar la propiedad y la situación jurídica del inmueble

Antes de cualquier pago, el despacho averigua que el vendedor es efectivamente el único propietario del inmueble y que este no se encuentra ni embargado ni hipotecado.

Obtener la documentación y consultar los registros

La averiguación se basa, en particular, en:

  • la copia del título de propiedad,
  • el último justificante de pago del impuesto sobre bienes inmuebles,
  • la nota simple del Registro de la Propiedad, que permite conocer la situación jurídica del inmueble, en principio en un plazo de 24 horas,
  • los archivos de catastro y cuando procede, el servicio municipal de urbanismo.

Cuantificar la inversión inmobiliaria

Se elabora una valoración del coste global, que incluye el precio del inmueble, los impuestos de transmisión patrimonial, los gastos y honorarios, la retención legal del 3 % cuando proceda, así como otros costes previsibles vinculados a la adquisición, como, por ejemplo, el seguro del hogar.

Etapa 2: desde el contrato de arras hasta la inscripción efectiva del inmueble en el registro de la propiedad

Preparación y comprobación del contrato de arras

El despacho prepara el contrato de arras en francés y en español, realiza su seguimiento y asiste al comprador en el momento de la firma.

Comprobaciones complementarias antes de la venta

Se controlan, en particular:

  • las deudas de la comunidad de propietarios,
  • el impuesto sobre bienes inmuebles así como la tasa de basura,
  • las facturas de agua, electricidad y gas,
  • cualquier elemento susceptible de afectar a la validez o al coste de la operación.

NIE y trámites fiscales

El despacho orienta sobre la solicitud y obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE), su eventual transformación en número fiscal, así como los trámites fiscales vinculados a la adquisición, incluida la domiciliación fiscal cuando el comprador reside en el extranjero. También realizamos la solicitud del Número de Identificación Fiscal o NIF en Hacienda.

Firma notarial y trámites posteriores

El despacho prepara la escritura de compraventa con el notario, asiste a la firma, asegura la traducción cuando sea necesario, realiza las declaraciones fiscales, ingresa la retención del 3 % cuando la situación lo exige, liquida los impuestos de transmisión patrimonial y procede a la inscripción efectiva del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, puede acompañar la apertura de una cuenta bancaria de no residente y la domiciliación de los recibos vinculados al inmueble. También realizamos las domiciliaciones directamente en su cuenta bancaria francesa.

A quién se dirige este asesoramiento

  • Compradores francófonos, residentes o no residentes,
  • Adquisiciones realizadas directamente o a través de una agencia inmobiliaria,
  • Proyectos inmobiliarios situados en toda España.

Calendario de adquisición inmobiliaria en España

La adquisición de un inmueble en España sigue un calendario preciso que es importante anticipar:

  • Búsqueda del inmueble y presentación de la oferta: algunos días a varias semanas
  • Comprobaciones jurídicas ante el Registro de la Propiedad: 24 a 48 horas
  • Obtención del NIE si no se dispone de él: 1 a 3 semanas según el consulado
  • Firma del contrato de arras: 7 a 15 días tras el acuerdo de principio
  • Plazo entre arras y escritura de compraventa definitiva: 30 a 90 días según negociación
  • Firma de la escritura de compraventa ante notario: duración 30 a 60 minutos
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: 2 a 6 semanas tras la firma
  • Obtención del título de propiedad definitivo: 3 a 8 semanas

Documentos a preparar para la adquisición

  • Pasaporte o documento de identidad en vigor
  • NIE (Número de Identificación de Extranjero) a anticipar si no se ha obtenido aún
  • Justificante de domicilio reciente
  • Justificantes de ingresos si se prevé financiación bancaria
  • Prueba de fondos disponibles para la adquisición
  • Poder notarial si la firma se realiza mediante representante

Preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria en España

¿Es necesario tener un número de identificación (NIE) para comprar un inmueble en España?

Sí. El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es indispensable para realizar los trámites vinculados a la adquisición de un inmueble en España. Es necesario para firmar ante notario, pagar los impuestos y registrar la operación. Por ello, debe anticiparse en el calendario de la transacción.

¿Qué permite comprobar el Registro de la Propiedad español?

El Registro de la Propiedad permite comprobar la titularidad del inmueble, la identidad del propietario, así como la posible existencia de cargas, hipotecas o embargos que puedan afectarlo.

¿Qué es la retención legal del 3 % sobre el precio de venta?

Cuando el vendedor tiene la condición de no residente conforme a la normativa fiscal española, el comprador debe retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en la Administración tributaria. Esta cantidad constituye un pago a cuenta que puede ser devuelto al vendedor tras la regularización de su situación fiscal.

¿El contrato de arras en España protege al comprador en caso de denegación de financiación?

No. El contrato de arras no suele supeditar la compraventa a la obtención de financiación bancaria. Habitualmente incluye una cláusula penal que puede implicar la pérdida de las cantidades entregadas en caso de desistimiento del comprador.

¿Es posible comprar un inmueble en España sin desplazarse?

Sí. Es posible otorgar poder a una persona de confianza para firmar las escrituras en España. El poder debe formalizarse ante notario y, además, debe designarse un representante fiscal. No obstante, se recomienda realizar una visita previa del inmueble.

¿Cuáles son los principales impuestos vinculados con una adquisición inmobiliaria en España?

La adquisición implica, en particular, el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales o del IVA según la naturaleza del inmueble. Los tipos varían en función de la Comunidad Autónoma. También pueden aplicarse impuestos municipales y obligaciones fiscales adicionales según la situación del vendedor y del comprador.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar un inmueble en España?

Desde la firma del contrato de arras hasta la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad, hay que contar con 2 a 4 meses de media. El NIE debe anticiparse si no se dispone de él (1 a 3 semanas según el consulado). Las comprobaciones jurídicas ante el Registro de la Propiedad tardan 24 a 48 horas. El plazo entre arras y escritura definitiva varía de 30 a 90 días según la negociación.

¿Qué gastos adicionales hay que prever más allá del precio de compra?

Hay que prever entre un 10 y un 15 % del precio de compra en gastos adicionales: impuesto de transmisiones patrimoniales (6 a 10 % según la comunidad autónoma), gastos de notaría (0,5 a 1 %), honorarios de abogado, gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, retención del 3 % si el vendedor es no residente, seguro de hogar obligatorio. Se elabora un presupuesto preciso antes de cualquier pago.

Asesoramiento jurídico para la adquisición inmobiliaria en España

El despacho asesora a los compradores francófonos en todas las etapas de su inversión inmobiliaria en España. Este asesoramiento permite asegurar la operación, anticipar los riesgos jurídicos y controlar el coste global de la transacción. El asesoramiento comprende la comprobación de la titularidad y la situación jurídica del inmueble, la valoración del coste global cerrado (precio, impuestos, gastos, retención del 3%), la preparación y seguimiento del contrato de arras, la asistencia en la firma notarial con traducción cuando sea necesario, los trámites NIE y fiscales, y la inscripción efectiva en el Registro de la Propiedad. Para cualquier adquisición inmobiliaria en España, puede contactar con el despacho para describir su proyecto: localización, tipo de inmueble, calendario. Un primer análisis permite identificar los trámites a realizar y los puntos de vigilancia jurídicos y fiscales.

Contactar con el despacho rellenando este formulario o llamando al (+34) 965 14 29 99

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