Questions fréquentes sur l'imposition des revenus locatifs France-Espagne
Dans quel pays dois-je déclarer les loyers d'un bien situé en France si je vis en Espagne ?
Les revenus locatifs d'un bien situé en France sont imposables en France selon le principe général de territorialité immobilière, même si vous êtes résident fiscal espagnol. Vous devez donc déclarer ces loyers en France et payer l'impôt français sur ces revenus. Toutefois, si vous êtes résident fiscal espagnol, vous devez également déclarer l'ensemble de vos revenus mondiaux en Espagne, y compris ces loyers français. La Convention fiscale franco-espagnole permet ensuite d'éliminer la double imposition par un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération avec prise en compte pour le taux.
Dois-je payer des impôts en Espagne sur un bien locatif situé en Espagne si je vis en France ?
Oui, absolument. Si vous possédez un bien immobilier en Espagne qui génère des revenus locatifs, ces revenus sont imposables en Espagne selon le régime de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Vous devez déclarer trimestriellement ces loyers auprès de l'administration fiscale espagnole et payer l'impôt correspondant. Parallèlement, vous devez également déclarer ces revenus en France où vous résidez fiscalement. La double imposition est évitée grâce à un crédit d'impôt permettant de déduire en France l'impôt payé en Espagne.
Que se passe-t-il si mon bien en Espagne n'est pas loué mais reste à ma disposition ?
Même si votre bien immobilier en Espagne n'est pas effectivement loué et reste à votre disposition (résidence secondaire), vous êtes soumis à l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents en tant que propriétaire non-résident. L'administration fiscale espagnole applique une base imposable théorique calculée sur un pourcentage de la valeur cadastrale du bien (généralement 1,1% ou 2% selon les cas). Cette imposition annuelle s'applique indépendamment du fait que le bien produise ou non des revenus réels. Vous devez la déclarer annuellement via le modèle 210.
Comment éviter d'être imposé deux fois sur les mêmes loyers ?
La double imposition est évitée grâce à la Convention fiscale franco-espagnole du 8 janvier 1963. Le mécanisme standard fonctionne ainsi : le pays où se situe l'immeuble impose en priorité (par exemple, la France pour un bien français), puis le pays de résidence fiscale (par exemple, l'Espagne) prend en compte ces revenus mais accorde un crédit d'impôt correspondant à l'impôt déjà payé dans l'autre pays. Concrètement, vous payez l'impôt dans le pays du bien, puis vous le déclarez dans votre pays de résidence qui vous accorde une réduction pour éviter la double taxation effective.
Dois-je désigner un représentant fiscal si je loue un bien dans l'autre pays ?
Cela dépend de votre situation et du pays concerné. En France, les non-résidents percevant des revenus fonciers peuvent être tenus de désigner un représentant fiscal accrédité, notamment s'ils ne résident pas dans l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France. En Espagne, bien que la désignation d'un représentant fiscal ne soit pas systématiquement obligatoire pour les non-résidents européens, elle est fortement recommandée pour faciliter les démarches administratives et assurer la conformité avec les obligations déclaratives trimestrielles ou annuelles.
Quels justificatifs dois-je conserver pour prouver l'impôt payé à l'étranger ?
Pour bénéficier du mécanisme d'élimination de la double imposition, vous devez conserver scrupuleusement les justificatifs de paiement de l'impôt dans le pays où se situe le bien immobilier. Cela inclut : les avis d'imposition ou certificats fiscaux officiels délivrés par l'administration fiscale étrangère, les preuves de paiement effectif de l'impôt (reçus, virements bancaires), et éventuellement un certificat de résidence fiscale attestant de votre statut. Ces documents doivent être joints à votre déclaration dans votre pays de résidence pour justifier du crédit d'impôt réclamé. Conservez-les au minimum pendant le délai de prescription fiscale (généralement 3 à 6 ans).
Comment sont traités les revenus locatifs perçus via des plateformes type Airbnb ?
Les revenus issus de locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb suivent les mêmes règles fiscales que les locations traditionnelles : ils sont imposables dans le pays où se situe le bien. Toutefois, ils présentent des spécificités : certaines plateformes peuvent prélever et reverser directement des impôts locaux ou taxes de séjour, les seuils et régimes fiscaux peuvent différer selon que l'activité est considérée comme occasionnelle ou professionnelle, et le traitement fiscal peut varier selon la durée et la fréquence des locations. Il est crucial de déclarer ces revenus dans les deux pays conformément à votre situation de résidence fiscale.
Quels sont les risques en cas d'absence de déclaration des loyers perçus à l'étranger ?
Les risques sont considérables et peuvent inclure : des pénalités pour défaut de déclaration ou déclaration tardive dans l'un ou les deux pays, pouvant atteindre 40% à 80% des sommes non déclarées selon la gravité ; des rappels d'impôt avec intérêts de retard sur plusieurs années (la prescription pouvant aller jusqu'à 10 ans en cas de fraude caractérisée) ; une double imposition effective si les mécanismes correctifs ne sont pas appliqués faute de déclarations conformes ; et des difficultés accrues lors de contrôles fiscaux, avec des présomptions défavorables. Les administrations fiscales échangent de plus en plus d'informations, rendant les omissions facilement détectables.
