Esta página presenta las principales imposiciones a las que está sometido un propietario no residente en España, excluyendo rentas de alquiler y excluyendo la ganancia como consecuencia de una venta, que son objeto de páginas dedicadas.
El convenio fiscal hispano-francés: principio general para lo inmobiliario
Francia y España celebraron el 10 de octubre de 1995 un convenio fiscal destinado a evitar las dobles imposiciones en materia de rentas y patrimonio. Respecto a los bienes inmuebles, el convenio establece un principio claro: las rentas y ganancias procedentes de un bien inmueble son gravables en el Estado donde dicho bien está situado.
Un nacional francés propietario de un bien en España está por tanto sometido a la imposición española sobre las rentas y ganancias generadas por dicho bien. Francia puede no obstante exigir una declaración de estas rentas para calcular el tipo impositivo aplicable a las demás rentas del contribuyente (método del tipo efectivo).
Esta articulación entre los dos sistemas fiscales requiere una coordinación precisa de las declaraciones efectuadas en Francia y en España.
El impuesto sobre la renta de los no residentes (IRNR): el bien inmueble no alquilado
Un propietario no residente que no pone su bien en alquiler en España no está por ello exento de imposición. La administración fiscal española considera que la simple tenencia de un bien inmueble genera una obligación tributaria.
Base de cálculo
La imposición se calcula sobre la base del valor catastral del bien:
- 1,1% del valor catastral si éste ha sido revisado durante los últimos diez años
- 2% del valor catastral en los demás casos
Esta imposición se somete después al IRNR al tipo de:
- 19% para los residentes fiscales de un Estado miembro de la Unión Europea (entre ellos Francia)
- 24% para los residentes fiscales fuera de la Unión Europea
Declaración y plazo
La declaración se efectúa mediante el modelo 210, a presentar a más tardar el 31 de diciembre del año siguiente a aquel por el que se debe el impuesto. Así, el impuesto debido por el año N debe declararse y pagarse antes del 31 de diciembre del año N+1.
En la práctica, muchos propietarios no residentes ignoran esta obligación y acumulan varios años de declaraciones no efectuadas. La administración fiscal española dispone de un plazo de prescripción de cuatro años para reclamar las sumas debidas, incrementadas con los intereses de demora y los recargos aplicables.
La contribución urbana española (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el equivalente español de la contribución urbana francesa. Es debido anualmente por todo propietario de un bien inmueble en España, residente o no residente.
Su tipo de imposición es fijado por cada municipio en una horquilla definida por la ley, generalmente comprendida entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral según la naturaleza del bien y el municipio.
El impago del IBI tiene como consecuencia la puesta en marcha de un procedimiento de cobro forzoso, pudiendo llegar hasta el embargo del bien. Resulta por tanto indispensable asegurarse de que esta tasa se domicilia cada año.
Domiciliación y seguimiento del pago
Para un propietario no residente, la domiciliación del IBI en una cuenta bancaria, incluso francesa directamente, es el medio más seguro de evitar olvidos y sanciones. El despacho puede igualmente asesorar en la apertura de una cuenta de no residente y proceder a las domiciliaciones en la cuenta española.
Los demás impuestos y gastos obligatorios
Los gastos de comunidad
Si el bien está situado en una comunidad de propietarios, se deben pagar gastos independientemente de la ocupación del bien. Su impago puede constituir una deuda vinculada al bien, oponible en caso de venta o transmisión.
Obligaciones declarativas en Francia para un bien situado en España
Un residente fiscal francés propietario de un bien inmueble en España tiene obligaciones declarativas en Francia, incluso si dicho bien no está alquilado.
Declaración de patrimonio inmobiliario en el extranjero
Desde 2018, todo bien inmueble situado en el extranjero debe declararse en Francia mediante el anexo 3916-bis a la declaración de rentas. La omisión de esta declaración expone a una multa fija por bien no declarado.
Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario
Su bien inmueble situado en España se incluye en la base del impuesto sobre el patrimonio inmobiliario en Francia, desde el momento en que usted es residente fiscal francés y el valor neto de su patrimonio inmobiliario mundial supera el umbral de sujeción. El convenio hispano-francés prevé mecanismos para evitar la doble imposición sobre este patrimonio.
Rentas imputadas y tipo efectivo
Aunque la renta imputada española se grava en España, debe en principio mencionarse en la declaración francesa con el fin de calcular el tipo efectivo aplicable a las demás rentas del contribuyente. Esta regla, a menudo desconocida, puede tener un impacto sobre el importe del impuesto francés.
Riesgos en caso de incumplimiento de las obligaciones
El incumplimiento de las obligaciones fiscales vinculadas a la tenencia de un bien inmueble en España expone al propietario no residente a varios riesgos acumulables:
- Requerimiento de la Administración para regularizar el IRNR de los años no prescritos, incrementados con intereses de demora y recargos.
- Multas por falta de declaración del bien en Francia (formulario 3916-bis)
- Dificultades durante una venta ulterior si hay deudas fiscales vinculadas al bien
- Bloqueo de la retención del 3% durante la venta, sin posibilidad de restitución si las declaraciones pasadas no han sido regularizadas
Una puesta en conformidad previa es posible y recomendada antes de cualquier operación sobre el bien (venta, donación, transmisión).
Lo que asume el despacho
El despacho asiste a los propietarios no residentes en la gestión de sus obligaciones fiscales inmobiliarias en España:
- Cálculo y presentación del modelo 210 (IRNR sobre rentas imputadas) para los años en curso y los años no prescritos
- Seguimiento y domiciliación de los impuestos locales (el IBI así como el impuesto sobre residuos urbanos)
- Averiguación de los gastos de comunidad y de las deudas vinculadas al bien
- Coordinación con las obligaciones declarativas francesas
- Regularización de los incumplimientos fiscales antes de cualquier venta o transmisión
