El despacho asesora a los vendedores no residentes en el cálculo, la declaración y el pago de esta imposición, así como en la gestión de la retención legal del 3% practicada por el adquirente a favor de la Administración fiscal española.
¿A quién se considera no residente para la venta de un bien inmueble en España?
Un vendedor es considerado no residente a efectos de la normativa fiscal española cuando no cumple los criterios de residencia fiscal en España, en particular la ausencia de estancia superior a 183 días por año civil en territorio español.
Esta calificación se aplica tanto a los nacionales franceses residentes en Francia como a cualquier persona cuyo centro de intereses vitales o fiscales no se sitúa en España. La condición de residente o no residente debe apreciarse en la fecha de la venta.
Para saber más sobre la determinación de la residencia fiscal, consultar: Residencia fiscal Francia-España.
¿Qué tipo impositivo se aplica a la ganancia de un no residente?
El tipo aplicable depende de la residencia fiscal del vendedor en el momento de la venta :
- Residentes fiscales de un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (entre ellos Francia) : tipo del 19%
- Residentes fiscales de un Estado fuera de la Unión Europea : tipo del 24%
Este tipo se aplica a la ganancia neta realizada, es decir, a la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adquisición revalorizado según las normas fiscales españolas.
¿Cómo se calcula la base imponible?
Precio de adquisición
El precio de adquisición considerado es el que figura en el acta de venta inicial, aumentado de :
- los gastos de adquisición soportados en la compra (impuesto sobre la transmisión patrimonial, honorarios de notario, gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de agente inmobiliario)
- los gastos de obras de mejora realizadas, siempre que estén justificados mediante facturas
- las mejoras efectuadas con autorización de la comunidad de propietarios en su caso
Precio de cesión
El precio de cesión es el precio real de venta, reducido de los gastos directamente vinculados a la transacción soportados por el vendedor por ejemplo, la plusvalía municipal.
Bonificaciones y reducciones
La imposición desaparece para el residente mayor de 65 años que vende su domicilio principal. Fuera de este supuesto, no existe en derecho español ninguna bonificación o reducción por duración de tenencia aplicable a los no residentes, al contrario que en el régimen fiscal francés. La ganancia se calcula por tanto sobre la base bruta de la diferencia entre precio de cesión y precio de adquisición corregido.
Un análisis previo permite identificar los gastos deducibles y optimizar la base declarada respetando la normativa.
La retención legal del 3% : mecanismo y restitución
Cuando el vendedor es no residente, el adquirente está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y a ingresarlo directamente a la Agencia Tributaria (administración fiscal española) en el plazo de un mes siguiente a la venta.
Esta retención constituye un anticipo del impuesto debido por el vendedor no residente. No sustituye a la obligación declarativa del vendedor.
Si la retención excede el impuesto realmente debido
El vendedor puede obtener el reembolso del exceso ingresado presentando la declaración de ganancia en los plazos establecidos. La restitución es efectuada por la Agencia Tributaria tras la instrucción del expediente.
Si el adquirente omite efectuar la retención
El adquirente se hace responsable del pago de esta suma ante la Administración fiscal española. El vendedor permanece por otra parte obligado a declarar y pagar el impuesto correspondiente a la ganancia realizada.
Obligaciones declarativas : el modelo 210
La ganancia realizada por un no residente al vender un bien inmueble en España debe declararse mediante el modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR).
El plazo de presentación es de cuatro meses a contar desde la fecha de la venta. El pago del impuesto se efectúa en el momento de la presentación de la declaración.
En ausencia de declaración en este plazo, se aplican automáticamente recargos e intereses de demora por la Administración fiscal española.
Articulación con el convenio fiscal hispano-francés
El convenio fiscal celebrado entre Francia y España el 10 de octubre de 1995 prevé que la ganancia efectuada con ocasión de la venta de un bien inmueble puede gravarse en el Estado donde dicho bien está situado.
Un nacional francés que vende un bien situado en España es por tanto gravable en España sobre la ganancia realizada. Esta imposición es deducible o imputable sobre el impuesto francés debido por la misma ganancia, con el fin de evitar una doble imposición.
El mecanismo de imputación debe verificarse atendiendo a la situación fiscal personal del vendedor en Francia. Es a menudo necesaria una coordinación entre las declaraciones francesa y española.
Lo que asume el despacho
El despacho asesora y acompaña a los vendedores no residentes en el conjunto de los trámites vinculados a la compraventa y a la ganancia :
- Cálculo de la base imponible y del impuesto debido
- Averiguación de la retención del 3% efectuada por el adquirente
- Presentación del modelo 210 en los plazos
- Solicitud de restitución del exceso ingresado en su caso
- Coordinación con las obligaciones declarativas en Francia
- Representación fiscal del no residente ante la Agencia Tributaria
