Esta página presenta los puntos de vigilancia propios de un adquirente francés, en complemento de las etapas generales de la compra inmobiliaria en España detalladas en la página principal.
El NIE: primer trámite indispensable antes de toda compra
El número de identificación de extranjeros (NIE) es el documento sin el cual ninguna transacción inmobiliaria en España puede concluir. Se exige para firmar el acta de venta ante el notario, pagar los impuestos de transmisión e inscribir el bien en el Registro de la Propiedad.
Para un nacional francés que reside en Francia, el NIE se obtiene ante el Consulado de España competente o directamente en España ante una comisaría de policía habilitada. El plazo de obtención varía según los períodos y los puntos de depósito, y debe anticiparse desde el inicio del proyecto.
El NIE no implica una residencia en España. Se trata de un identificador fiscal, no de un permiso de residencia. Su simple obtención no modifica la residencia fiscal del solicitante.
Para el detalle de los trámites, consultar: NIE y trámites en España.
Los derechos de transmisión: ITP o IVA según la naturaleza del bien
Los derechos de transmisión constituyen el principal impuesto debido al realizar una compra inmobiliaria en España. Su naturaleza y tipo varían según que el bien sea nuevo o antiguo.
Bien antiguo: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Para la compra de un bien inmueble antiguo entre particulares, el adquirente tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este derecho se calcula sobre el precio de venta o sobre el valor de referencia catastral si éste es superior.
El tipo del ITP varía en función de cada comunidad autónoma. Se sitúa generalmente entre el 6 y el 13% según la región. En la Comunidad Valenciana, que incluye Alicante, Castellón y Valencia, el tipo aplicable es del 9%, frente al 6% en Madrid, 7% en Andalucía y una horquilla entre el 10 y el 13% en Cataluña, en función del precio de compra.
Bien nuevo: IVA y acto jurídico documentado (AJD)
Para la compra de un bien nuevo a un promotor, la transacción se somete al IVA al tipo del 10% para una vivienda estándar, o del 4% para las viviendas de protección oficial. Se añade el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía según las comunidades autónomas: 1,4% en la Comunidad de Valencia, 0,75% en Madrid, 1,2% en Andalucía y 1,5% en Cataluña.
La distinción entre bien nuevo y bien antiguo resulta determinante para valorar el coste total de la adquisición. Se debería averiguar antes de cualquier oferta de compra.
El régimen matrimonial: un punto a menudo descuidado
Para un adquirente francés casado, el régimen matrimonial aplicable en Francia tiene consecuencias directas sobre la manera en que el bien será inscrito en el Registro de la Propiedad español y sobre su transmisión en caso de fallecimiento.
Comunidad legal francesa y derecho español
En Francia, el régimen legal es de gananciales. Un bien comprado durante el matrimonio con fondos gananciales es un bien común a los dos cónyuges. En España, el régimen legal varía en función de la Comunidad autónoma. El régimen matrimonial debe mencionarse expresamente en el acta notarial para ser oponible al Registro de la Propiedad español y a terceros.
La omisión de esta mención puede provocar complicaciones durante una sucesión o una separación, en particular cuando el cónyuge supérstite o el ex-cónyuge debe hacer valer sus derechos sobre un bien inscrito a nombre exclusivo de uno de los cónyuges.
Separación de bienes y compra en indivisión
En caso de régimen de separación de bienes, o cuando dos personas no casadas compran juntas, el bien se adquiere en indivisión. Las cuotas respectivas de cada adquirente deben definirse con precisión en el acta notarial. Una cuota no conforme a la realidad de las aportaciones puede tener consecuencias fiscales y sucesorias.
El despacho averigua sistemáticamente la coherencia entre el régimen matrimonial o la situación personal del adquirente y la redacción del acta notarial de venta.
La financiación: préstamo en Francia o préstamo en España
Un nacional francés puede financiar la compra de un bien en España mediante un préstamo inmobiliario contratado ante un banco francés o un banco español. Las dos opciones presentan características distintas.
Préstamo ante un banco español
Los bancos españoles aceptan financiar la compra de no residentes, generalmente hasta el 60% al 70% del valor del bien. El tipo propuesto y las condiciones varían según los establecimientos y el perfil del prestatario.
La apertura de una cuenta corriente en el banco prestamista se exige generalmente para domiciliar los reembolsos. El NIE resulta indispensable para cualquier relación bancaria en España.
Garantía hipotecaria sobre un bien español con préstamo francés
Habitualmente los bancos franceses no constituyen hipotecas sobre los bienes inmuebles situados en España. Prefieren constituirla sobre un bien situado en Francia. La intervención de un profesional del derecho es necesaria para la recepción de los fondos que deben destinarse exclusivamente a la compraventa.
Las obligaciones fiscales del adquirente francés tras la compra
Una vez propietario de un bien en España, un residente fiscal francés está sometido a obligaciones fiscales anuales en España y en Francia, que utilice el bien a título personal o que lo ponga en alquiler.
En España
La contribución urbana española (IBI) es debida cada año al Ayuntamiento. Si el bien no se pone en alquiler, un impuesto anual sobre renta imputada (IRNR) es igualmente debido al Estado español. Estas obligaciones se detallan en la página: Fiscalidad inmobiliaria Francia-España.
En Francia
El bien español debe declararse en Francia mediante el formulario 3916-bis. Si el patrimonio inmobiliario mundial del contribuyente supera el umbral de sujeción al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario, el bien entra en la base de cálculo. En caso de alquiler, las rentas de alquiler españolas deben igualmente declararse en Francia, con aplicación de los mecanismos del convenio fiscal para evitar la doble imposición.
Anticipar la transmisión del bien
La compra de un bien inmueble en España se inscribe en una lógica patrimonial que supera la simple transacción. Su transmisión, por sucesión o por donación, obedece a normas específicas.
Un testamento establecido en España, o una cláusula de elección de ley aplicable en un testamento francés, puede simplificar la gestión de la sucesión y reducir los plazos y los costes para los herederos. Esta cuestión merece anticiparse desde la adquisición, en particular para los patrimonios importantes o las familias reconstituidas.
Para profundizar en este tema, consultar: Sucesión en España y Testamento en España.
La intervención del despacho en la compra
El asesoramiento integral en la compra detallado en la página principal, el despacho asegura para los compradores franceses:
- Averiguación de la coherencia entre el régimen matrimonial y la redacción del acta notarial
- Asistencia para el NIE y apertura de una cuenta bancaria de no residente si es necesario
- Cálculo preciso de los derechos de transmisión según la comunidad autónoma y la naturaleza del bien así como el presupuesto global previsible
- Redacción del contrato de arras y la gestión de los fondos procedentes de bancos franceses
- Coordinación con un establecimiento bancario español para la financiación si es necesario
- Puesta en marcha de las obligaciones fiscales post-compra (IBI, IRNR, declaraciones francesas)
- Anticipación de la transmisión del bien (asesoramiento sobre la oportunidad de un testamento en España)
