Cette page présente les principales impositions auxquelles est soumis un propriétaire non-résident en Espagne, hors revenus locatifs et hors plus-value à l’occasion d’une vente, qui font l’objet de pages dédiées.
La convention fiscale franco-espagnole : principe général pour l’immobilier
La France et l’Espagne ont conclu le 10 octobre 1995 une convention fiscale destinée à éviter les doubles impositions en matière de revenus et de fortune. S’agissant des biens immobiliers, la convention pose un principe clair : les revenus et gains issus d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où ce bien est situé.
Un ressortissant français propriétaire d’un bien en Espagne est donc soumis à l’imposition espagnole sur les revenus et gains générés par ce bien. La France peut néanmoins exiger une déclaration de ces revenus pour calculer le taux d’imposition applicable aux autres revenus du contribuable (méthode du taux effectif).
Cette articulation entre les deux systèmes fiscaux nécessite une coordination précise des déclarations effectuées en France et en Espagne.
L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : le bien non loué
Un propriétaire non-résident qui ne met pas son bien en location en Espagne n’est pas pour autant exempté d’imposition. L’administration fiscale espagnole considère que la simple détention d’un bien immobilier génère un revenu fictif imposable, appelé revenu imputé.
Base de calcul du revenu imputé
Le revenu imputé est calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien :
- 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée au cours des dix dernières années
- 2 % de la valeur cadastrale dans les autres cas
Ce revenu fictif est ensuite soumis à l’IRNR au taux de :
- 19 % pour les résidents fiscaux d’un État membre de l’Union européenne (dont la France)
- 24 % pour les résidents fiscaux hors Union européenne
Déclaration et délai
La déclaration s’effectue au moyen de l’imprimé 210, à déposer au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’impôt est dû. Ainsi, l’impôt dû au titre de l’année N doit être déclaré et payé avant le 31 décembre de l’année N+1.
En pratique, beaucoup de propriétaires non-résidents ignorent cette obligation et accumulent plusieurs années de déclarations non effectuées. L’administration fiscale espagnole dispose d’un délai de prescription de quatre ans pour réclamer les sommes dues, majorées des intérêts de retard et des pénalités applicables.
La taxe foncière espagnole (IBI)
L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est l’équivalent espagnol de la taxe foncière française. Elle est due annuellement par tout propriétaire d’un bien immobilier en Espagne, résident ou non-résident.
Son taux est fixé par chaque municipalité dans une fourchette définie par la loi, généralement comprise entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale selon la nature du bien et la commune concernée.
Le non-paiement de l’IBI peut entraîner la mise en place d’une procédure de recouvrement forcé par la collectivité locale, pouvant aller jusqu’à la saisie du bien. Il est donc indispensable de s’assurer que cette taxe est bien prélevée chaque année, même en l’absence de séjour dans le bien.
Domiciliation et suivi du paiement
Pour un propriétaire non-résident, la domiciliation de l’IBI sur un compte bancaire, même français directement, est le moyen le plus sûr d’éviter les oublis et les pénalités. Le cabinet peut également accompagner l’ouverture d’un compte de non-résident et la mise en place de ce prélèvement sur le compte espagnol.
Les autres taxes et charges obligatoires
Les charges de copropriété
Si le bien est situé dans une copropriété (comunidad de propietarios), des charges sont dues indépendamment de l’occupation du bien. Leur non-paiement peut constituer une dette attachée au bien, opposable en cas de vente ou de transmission.
Obligations déclaratives en France pour un bien detenu en Espagne
Un résident fiscal français propriétaire d’un bien en Espagne a des obligations déclaratives en France, même si ce bien n’est pas loué.
Déclaration de patrimoine immobilier à l’étranger
Depuis 2018, tout bien immobilier situé à l’étranger doit être déclaré en France via l’annexe 3916-bis à la déclaration de revenus. L’omission de cette déclaration expose à une amende fixe par bien non déclaré.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Un bien immobilier detenu en Espagne est inclus dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France, dès lors que le contribuable est résident fiscal français et que la valeur nette de son patrimoine immobilier mondial dépasse le seuil d’assujettissement. La convention franco-espagnole prévoit des mécanismes pour éviter la double imposition sur ce patrimoine.
Revenus imputés et taux effectif
Bien que le revenu imputé espagnol soit imposé en Espagne, il doit en principe être mentionné dans la déclaration française afin de calculer le taux effectif applicable aux autres revenus du contribuable. Cette règle, souvent méconnue, peut avoir un impact sur le montant de l’impôt français.
Risques en cas de non-respect des obligations
Le non-respect des obligations fiscales liées à la détention d’un bien immobilier en Espagne expose le propriétaire non-résident à plusieurs risques cumulables :
- Rappels d’IRNR sur les années non prescrites, majorés d’intérêts de retard et de pénalités
- Amendes pour non-déclaration du bien en France (formulaire 3916-bis)
- Difficultés lors d’une vente ultérieure si des dettes fiscales sont attachées au bien
- Blocage de la retenue de 3 % lors de la vente, sans possibilité de restitution si les déclarations passées n’ont pas été régularisées
Une mise en conformité préalable est possible et recommandée avant toute opération sur le bien (vente, donation, transmission).
Ce que le cabinet prend en charge
Le cabinet accompagne les propriétaires non-résidents dans la gestion de leurs obligations fiscales immobilières en Espagne :
- Calcul et dépôt de l’imprimé 210 (IRNR sur revenus imputés) pour les années en cours et les années non prescrites
- Suivi et domiciliation des taxes locales (taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères)
- Vérification des charges de copropriété et des dettes attachées au bien
- Coordination avec les obligations déclaratives françaises
- Régularisation des situations de non-conformité avant toute vente ou transmission
