Le cabinet accompagne les vendeurs non résidents dans le calcul, la déclaration et le paiement de cette imposition, ainsi que dans la gestion de la retenue légale de 3 % pratiquée par l’acquéreur.
Qui est considéré comme non-résident pour la vente d’un bien immobilier en Espagne ?
Un vendeur est considéré non-résident au regard de la réglementation fiscale espagnole lorsqu’il ne remplit pas les critères de résidence fiscale en Espagne, notamment l’absence de séjour supérieur à 183 jours par année civile sur le territoire espagnol.
Cette qualification s’applique aussi bien aux ressortissants français résidant en France qu’à toute personne dont le centre d’intérêts vitaux ou fiscal n’est pas situé en Espagne. La qualité de résident ou non-résident doit être appréciée à la date de la vente.
Pour en savoir plus sur la détermination de la résidence fiscale, voir : Résidence fiscale France-Espagne.
Quel taux d’imposition s’applique à la plus-value d’un non-résident ?
Le taux applicable dépend de la résidence fiscale du vendeur au moment de la vente :
- Résidents fiscaux d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen (dont la France) : taux de 19 %
- Résidents fiscaux d’un État hors Union européenne : taux de 24 %
Ce taux s’applique à la plus-value nette réalisée, c’est-à-dire à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition réévalué selon les règles fiscales espagnoles.
Comment est calculée la base imposable ?
Prix d’acquisition
Le prix d’acquisition retenu est celui figurant dans l’acte de vente initial, augmenté :
- des frais d’acquisition supportés lors de l’achat (droits de mutation, frais de notaire, frais d’enregistrement auprès du Registre Foncier, honoraires d’agent immobilier)
- des dépenses de travaux d’amélioration réalisés sur le bien, à condition qu’ils soient justifiés par des factures
- des améliorations effectuées avec l’autorisation de la communauté de propriétaires le cas échéant
Prix de cession
Le prix de cession est le prix réel de vente, diminué des frais directement liés à la transaction supportés par le vendeur.
Abattements et corrections
L’imposition disparaît pour le résident âgé de plus de 65 ans qui vend son domicile principal. En dehors de ce cas de figure, il n’existe pas en droit espagnol d’abattement pour durée de détention applicable aux non-résidents, contrairement au régime fiscal français. La plus-value est donc calculée sur la base brute de la différence entre prix de cession et prix d’acquisition corrigé.
Une analyse préalable permet d’identifier les charges déductibles et d’optimiser la base déclarée dans le respect de la réglementation.
La retenue légale de 3 % : mécanisme et restitution
Lorsque le vendeur est non-résident, l’acquéreur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement à l’Agencia Tributaria (administration fiscale espagnole) dans le délai d’un mois suivant la vente.
Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt dû par le vendeur non-résident. Elle ne se substitue pas à l’obligation déclarative du vendeur.
Si la retenue excède l’impôt réellement dû
Le vendeur peut obtenir le remboursement du trop-versé en déposant la déclaration de plus-value dans les délais impartis. La restitution est effectuée par l’Agencia Tributaria après instruction du dossier.
Si l’acquéreur omet d’effectuer la retenue
L’acquéreur devient responsable du paiement de cette somme à l’égard de l’administration fiscale espagnole. Le vendeur reste par ailleurs tenu de déclarer et de payer l’impôt correspondant à la plus-value réalisée.
Obligations déclaratives : l’imprimé 210
La plus-value réalisée par un non-résident lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne doit être déclarée au moyen de l’imprimé 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR).
Le délai de dépôt est de quatre mois à compter de la date de la vente. Le paiement de l’impôt intervient au moment du dépôt de la déclaration.
En l’absence de déclaration dans ce délai, des pénalités et intérêts de retard sont automatiquement appliqués par l’administration fiscale espagnole.
Articulation avec la convention fiscale franco-espagnole
La convention fiscale conclue entre la France et l’Espagne le 10 octobre 1995 prévoit que la plus-value effectuée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est imposable dans l’État où ledit bien est situé.
Un ressortissant français vendant un bien situé en Espagne est donc imposable en Espagne sur la plus-value réalisée. Cette imposition est déductible ou imputable sur l’impôt français dû au titre de la même plus-value, afin d’éviter une double imposition.
La mécanique d’imputation doit être vérifiée au regard de la situation fiscale personnelle du vendeur en France. Une coordination entre les déclarations française et espagnole est souvent nécessaire.
Ce que le cabinet prend en charge
Le cabinet accompagne les vendeurs non résidents dans l’ensemble des démarches liées à la plus-value :
- Calcul de la base imposable et de l’impôt dû
- Vérification de la retenue de 3 % effectuée par l’acquéreur
- Dépôt de l’imprimé 210 dans les délais
- Demande de restitution du trop-versé le cas échéant
- Coordination avec les obligations déclaratives en France
- Représentation auprès de l’Agencia Tributaria
